Update Arbeitshilfe zur „Kaufpreisaufteilung“ von Immobilien

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Die Aufteilung von Grundstückskaufpreisen auf Grund und Boden sowie Gebäude ist in der Praxis regelmäßig Streitpunkt zwischen dem Finanzamt und dem Steuerpflichtigen. Mit einer Excel-Arbeitshilfe hatte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) die Finanzämter und den Steuerpflichtigen unterstützt. Das angewendete Verfahren in der Arbeitshilfe basierte auf dem Sachwertverfahren und hat daher regelmäßig zu ungenauen Ergebnissen und somit zu Streitigkeiten zwischen der Finanzverwaltung und dem Steuerbürger geführt. Mit Urteil vom 21. Juli 2020 hat der Bundesfinanzhof (BFH) der BMF-Arbeitshilfe eine Absage erteilt (Entscheidung vom 21. Juli 2020, Az. IX R 26/19). Nach Ansicht des BFH ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen. Dafür kann das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren gemäß der Immobilienwertverordnung herangezogen werden.

 

Im April 2021 hat das BMF nun eine aktualisierte Arbeitshilfe zur „Kaufpreisaufteilung“ veröffentlicht. Die neue Arbeitshilfe greift die einzelnen Bewertungsverfahren auf und ermöglicht es, den Verkehrs-, Ertrags- oder Sachwert zu ermitteln. Welches Verfahren letztlich angewendet wird, hängt von der Grundstücksart sowie den vorliegenden Daten ab.

 

IHK Artikel – Steueroptimierung bei Auslandsinvestitionen

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Wenn sich ein Unternehmen im Ausland engagieren möchte, kann es dies mittels einer Tochterkapitalgesellschaft oder in Form einer ausländischen Betriebsstätte ihres Stammhauses tun. Die Wahl der Form hat neben der organisatorischen Wirkung weitreichende steuerliche Konsequenzen. Dieses gilt es im Vorfeld zu bedenken und in die Entscheidung einfließen zu lassen.

IHK Artikel – Steueroptimierung bei Auslandsinvestitionen

 

NWB-Artikel – Die Schaffung neuer Abschreibungspotenziale bei privaten Immobilieninvestitionen

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In dem Artikel „Die Schaffung neuer Abschreibungspotenziale bei privaten Immobilieninvestitionen“ hat Herr Steuerberater Felix Keß eine Gestaltungsvariante dargestellt, wie neues Abschreibungspotenziale bei Immobilien generiert werden kann.

Jede ausgewogene Vermögensstruktur sollte aus Diversifizierungsgründen auch stets Immobilien bein-halten. Gerade in über Generationen entwickelten Familienvermögen zählen daher nicht selten Immobilien in attraktiven Lagen seit Jahren zum Vermögensstock. Das bedeutet aber zugleich, dass der interessante steuerliche Effekt der Abschreibung („AfA“) meist schon erschöpft ist (in der Regel nach 50 Jahren). Bedenkt man, dass im Wege der Erbschaft bzw. vorweggenommenen Erbfolge regelmäßig keine neuen steuerlichen Potenziale geschaffen werden, ist der steuerliche Nutzen in der Regel vollständig aufgebraucht. Dem kann eine optimierende steuerliche Neuausrichtung entgegenwirken. Um auch künftig von den bisweilen nicht zu unterschätzenden Steuereffekten der AfA zu profitieren, bietet sich regelmäßig eine Neustrukturierung der Vermögenssituation an – eben auch im Hinblick auf künftige Nachfolgeregelungen. Da Immobilien jedoch meist länger genutzt werden, als die typisierende AfA-Nutzungsdauer von 50 Jahren bei zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden vorsieht, wäre es von steuerlichem Nutzen, wenn aus der Wertsteigerung zusätzliches AfA-Volumen generiert werden könnte. Unter Berücksichtigung dieser Überlegungen stellt sich daher die Frage, wie die steuerliche Situation für den privaten Immobilieninvestor insgesamt positiver gestaltet werden kann.

Kernaussagen:

  • Durch die Einbringung einer bereits abgeschriebenen Immobilie in ein Betriebsvermögen kann aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise neues Abschreibungspotenzial gehoben werden (AfA-Step-up).
  • Steuerliche Nachteile einer im Betriebsvermögen verhafteten Immobilie können sich durch betriebswirtschaftliche Motive aufheben.
  • Langfristige Investitionsstrategien und damit verbundene steuerliche Strukturierungen können die negativen Folgen einer im Betriebsvermögen verhafteten Immobilie stunden.

NWB-Artikel – Die Schaffung neuer Abschreibungspotenziale bei privaten Immobilieninvestitionen

NWB-Artikel – Aspekte der Strukturierung von Immobilien- und Kapitalinvestitionen

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In dem Artikel „Aspekte der Strukturierung von Immobilien- und Kapitalinvestitionen“ hat Herr Steuerberater Felix Keß die steuerliche Belastung zwischen der direkten und der indirekten Investition in Immobilien und Kapitalvermögen analysiert.

Bei der Planung und Strukturierung eines Vermögens in den Anlageklassen Immobilien und Kapitalvermögen werden Berater in der Berufspraxis von Seiten des Mandanten oft mit der Frage konfrontiert, welche Investitionsform vorteilig ist. Intuitiv wird von Beraterseite häufig die Investition direkt aus dem Privatvermögen präferiert. Dafür sprechen z.B. die Gewerbesteuerfreiheit der Mieteinkünfte und die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung der Immobilie. Je nach Sachverhalt können jedoch auch gewichtige Gründe für die Investition über eine Kapitalgesellschaft sprechen. Der folgende Beitrag beleuchtet die Vor- und Nachteile der Investition in Immobilien und Kapitalvermögen aus dem Privat- und dem Betriebsvermögen in Form einer Kapitalgesellschaft.

Kernaussagen:

  • Generell lässt sich die Antwort nach der optimalsten Investitionsstruktur nicht pauschal geben, da betriebswirtschaftliche sowie steuerliche Rahmenbedingungen einen großen Einfluss auf die Entscheidung haben.
  • Einer der Haupteinflussfaktoren für oder gegen eine Struktur ist die Investitionsdauer in eine Immobilie. Die steuerfreie Vereinnahmung des Veräußerungsgewinns aus einer Immobilie lässt sich in den seltensten Fällen durch eine geringere laufende Steuerbelastung kompensieren.
  • Der Steuerpflichtige sollte daher jedes größere Einzelinvestment genau durchdenken und steuerlich durchkalkulieren um die für ihn steueroptimalste Struktur zu finden.

 

NWB Erben und Vermögen 10-2018 – Keß

Steuerliche Auswirkungen der Eheschließung

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Der Ehe kommt in Deutschland eine hohe gesellschaftliche Bedeutung zu. Die Mehrzahl der Deutschen stand bereits vor dem Traualtar. Allein im Jahr 2016 wurden über 410.000 Ehen geschlossen. Die steuerlichen Regelungen für Verheiratete knüpfen an das zivilrechtliche Eheinstitut an. Erforderlich ist daher grundsätzlich eine standesamtliche Eheschließung in Deutschland. Andere Gemeinschaften (z.B. eheähnliche Gemeinschaft, Bedarfsgemeinschaft) fallen – wie auch Paare, welche nur rein kirchlich getraut wurden – nicht unter die steuerlichen Sonderregelungen. Der zivilrechtlichen Ehegemeinschaft sind eingetragene Lebenspartnerschaften steuerlich gleichgestellt

 

Sollten Sie zu diesen oder anderen Themen rund um die Steuerberatung Fragen haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu unserer Steuerkanzlei am Standort Frankfurt auf.

 

Steuerliche Auswirkungen der Eheschließung

 

Kleinunternehmerregelung – Vorteile und Voraussetzungen

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Die Kleinunternehmerregelung ist eine besondere Rechtsfigur des Umsatzsteuerrechts. Sie bietet vor allem Unternehmen zu Beginn ihrer Tätigkeit und kleineren Unternehmen allgemein eine Reihe von steuerlichen und administrativen Vorteilen. Die Anwendbarkeit ist insbesondere an das Unterschreiten von bestimmten Umsatzgrenzen geknüpft. Darüber hinaus existieren grundsätzlich keine besonderen persönlichen oder sachlichen Anforderungen.

Stehen Sie am Beginn Ihrer Selbständigkeit, sollte die Anwendung der Kleinunternehmerreglung in Betracht gezogen werden. Erforderlich ist dann vor allem das Aufstellen eines Businessplans unter Einbeziehung von prognostizierten Umsätzen und deren steuerlichen Folgen. Was genau zu beachten ist, erfahren Sie auf den nachfolgenden Seiten.

Sind Sie bereits als Kleinunternehmer tätig, zeigt dieses Merkblatt noch einmal alle erforderlichen Informationen rund um die Beibehaltung der Regelung auf.

 

Sollten Sie zu diesen oder anderen Themen rund um die Steuerberatung Fragen haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu unserer Steuerkanzlei am Standort Frankfurt auf.

 

Kleinunternehmerregelung